Im Gebiet Grossacher und Grändel in Birr soll ein gemischt genutztes Arbeitsplatzgebiet entstehen. Ziel eines Masterplans ist es, die planerischen Grundlagen zu liefern für die angestrebte Entwicklung sowie für die laufende Revision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO). Die Unterlagen inklusive Modell können im Rahmen einer freiwilligen Mitwirkung bis 31. Januar 2019 bei der Bauverwaltung Eigenamt oder unter www.birr.ch eingesehen werden. Erstellt wurde der Planungsbericht von mehreren Fachplanern unter der Leitung vom Büro UC’NA Architekten aus Zürich. Die Festsetzung der revidierten BNO wird 2020 erwartet.

Das Areal des Masterplans befindet sich im Eigentum der ABB Immobilien AG und umfasst total rund 244 000 Quadratmeter. Die Grundstücke sind von der Eigentümerin mittlerweile nicht mehr als strategisch langfristige Landreserve zur weiteren Entwicklung des Produktionsstandorts Birr – für firmeneigene, grössere Industrieanlagen – vorgesehen.

Im Norden liegen die Zentralstrasse und die Überbauung Wyde, nordöstlich angrenzend befindet sich das ehemalige BBC-Werk. In unmittelbarer Nähe im Süden ist das Werk der Kibag Kies Birr AG zu finden. Heute wird auf einem Teil des Masterplan-Grundstücks Kiesabbau durch die Kibag betrieben. Die Rede ist von einer Dualnutzung: Im Sinne «Abbau vor Bau» sieht das Konzept vor, dass vor der eigentlichen Hauptnutzung als Industriezone die Kiesvorräte als Vornutzung abgebaut werden. 

Drei Bereiche sind definiert

Im Masterplan-Gebiet werden drei Bereiche definiert, heisst es im Planungsbericht. Der Bereich 1 «Campus» im Norden zeichnet sich aus durch eine Bebauung mit kleineren Baufeldern und ist ausgelegt für die Hightech-Nutzung. Die Hauptnutzungen liegen unter anderem in den Gebieten Labor, Forschung oder Dienstleistung, Kleinserienproduktion und Bildung. Dazu können auch Gastronomie und standortunterstützende Hotellerie untergebracht werden, zudem sind publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen geplant. Das Areal mit dem ehemaligen, 13 Meter hohen BBC-Hügel wird umgenutzt zu einem öffentlichen Park.

Im Bereich 2 liegt der Schwerpunkt der Nutzungen bei der industriellen Produktion, Entwicklung und Dienstleistung. Zudem können Labors, Forschung, Gastronomie und Bildung angeboten werden. Für den Verkauf ist eine Fläche von bis zu 1000 Quadratmetern inklusive Tankstellen enthalten. Das Nutzungsangebot im Bereich 3 schliesslich ist für grossflächigere industrielle Produktion, Robotik, Werkstätten und Dienstleistung sowie eigenständige Logistik 4.0 und Lagerung mit höheren Lärmemissionen vorgesehen. Ebenfalls sind Datacenter denkbar. Beim Turbinenplatz im Südosten sind Erdgeschosse mit Gastro- beziehungsweise Take-away-Angeboten möglich. Als Grünraum im Bereich 2 und 3 ist ein 14 000 Quadratmeter grosser öffentlicher Park geplant.

Angestrebt wird insgesamt eine markante Verbesserung sowohl des Fuss- und Veloverkehrs als auch des öffentlichen Verkehrs – durch eine neue Bahnhofanbindung und die neue Führung der Buslinie. Nichtsdestotrotz, heisst es im Planungsbericht, bleibt der Anteil des motorisierten Individualverkehrs hoch, da die nahegelegene Anbindung an die beiden Autobahnanschlüsse eine hohe Attraktivität mit sich bringt. Neben der Anbindung des Areals am Kreisel Eigenämterstrasse wird ein zweiter Anschlusspunkt auf die Zentralstrasse vorgeschlagen.

Positive Effekte erwartet

Die Bereitschaft der Eigentümerin, die Grundstücke dem Markt zuzuführen, mache volks- wie betriebswirtschaftlich Sinn, lautet das Fazit im Planungsbericht. Es seien positive Effekte für die Entwicklung von Birr zu erwarten. Mit geringen Erschliessungs- und Infrastrukturkosten für die Gemeinde könne ein beträchtliches Potenzial für Steuersubstrat und Umsatz für das lokale Gewerbe geschaffen werden.

«Die Diversifikation der Nutzungen senkt die Risiken, wie sie in der Vergangenheit durch Massenentlassungen von Alstom beziehungsweise GE entstanden sind», ist im Planungsbericht weiter festgehalten. «Sie fördert die soziale Durchmischung und schafft das Potenzial einer breiteren Angebotspalette von Ausbildungsplätzen für zukünftige Generationen.» Überdies würden mit der Planung zwei grossflächig zusammenhängende und hochwertige Grünräume geschaffen.